Kinnisvaraarendus

Kinnisvaraarendus on äriprotsess, mis hõlmab tegevusi olemasolevate hoonete renoveerimisest ja uuesti rendile andmisest kuni hoonestamata kinnistu ostmise ja sellest hoonestatud kinnistu tegemise ning müümiseni. Kinnisvaraarendajad on isikud ja ettevõtted, kes koordineerivad kõiki neid tegevusi.

Kinnisvaraarendajad ostavad maad, ehitavad või lasevad ehitada ja arendavad projekte. Samuti osalevad nad ka ühisrahastusprojektides. Arendusprojektide juhid loovad, visualiseerivad, kontrollivad ja kooskõlastavad arenguprotsessi algusest lõpuni.

Kinnisvaraarendajad võtavad kinnisvara ehitamisel või renoveerimisel riski. Tavaliselt ostavad kinnisvaraarendajad maatüki, määravad kindlaks kinnisvara turundamise plaani, töötavad välja ehitusprojekti, taotlevad vajaliku avaliku heakskiidu ja rahastuse ning ehitavad hooned. Arendajad rendivad, haldavad ja lõpuks müüvad kinnisvara.

Mõnikord võtavad kinnisvaraarendajad enda vastutada vaid osa protsessist, näiteks ostavad arendajad kinnisvara ja loovad plaani, taotlevad load ning seejärel müüvad kinnisvara koos plaani ja lubadega ehitajale. Vältimaks olukorda, kus plaani või lube ei saa taotleda, võib ehitajast arendaja osta kinnistu koos planeeringu ja lubadega ning seejärel ehitusprotsessi eest vastutada.

Kinnisvaraarendajad teevad protsessi igas etapis koostööd paljude kolleegidega, sealhulgas arhitektide, linnaplaneerijate, inseneride, inspektorite, töövõtjate, juristide, liisinguagentidega jne.

Arenduse korraldamine

Arendusprojekt nõuab paljude spetsialistide kaasamist. Projekti ökonoomika ja nõudluse aitavad turul kindlaks määrata turukonsultandid. Projekti kavandavad arhitektid, maastikuarhitektid, ehitusinsenerid ja objekti planeerijad. Mitmesuguste lubade taotlemisega ja lepingutega tegelevad advokaadid. Arendusobjekti füüsilisi piiranguid ja keskkonnamõjusid analüüsivad keskkonnainsenerid ja mullainsenerid. Kinnisvara juriidilised kirjeldused panevad kirja maamõõtjad ja omandiõigusega ettevõtted ja rahastust pakkuvad laenuandjad. Peatöövõtja palkab arhitektuuriliste plaanide elluviimiseks alltöövõtjad.

Arendusega seotud probleemid

• Kinnisvaraturu valesti lugemine – kinnisvara arendamise maailmas võib oletamine olla väga kulukas. Väär on arvata, et kui me ehitame, küll inimesed ka tulevad. Arendajad peaksid objekte valima vastavalt turu nõudmistele, mitte enda soovidele. Arendamisel tuleb lähtuda arendatava ala piirkonnast, nii inimeste liikumissuundadest, avalike teenuste kättesaadavusest kui ka logistilisest asukohast linnaruumis. Turu kohta hea ülevaate saamiseks hindavad arendajad mitmeid tegureid, sealhulgas majanduslikke, hariduslikke, tööhõive- ja keskkonnakaalutlusi.

• Vale asukoha valimine – on teada-tuntud tõde, et asukoht on kõige olulisem. Iga edukas kinnisvaraarenduse protsess algab heast asukoha valikust, mis sobiks arendaja sihtgrupile. Sellest sõltub projekti edu. Asukoha puhul hinnatakse järgmisi tegureid: ligipääsetavus, konkurents, keskkonnariskid, kohaldatavad tasud, projekteerimisnõuded ja plaanitud parendustööd.

• Projekti kooskõlastus ja load – kinnisvaraarenduse algfaasis on vaja saada plaanile kooskõlastus vastavast kohalikust omavalitsusest. Elektriliste või mehaaniliste seadeldiste paigaldamiseks on vaja esitada taotlus loa saamiseks. Kuigi nõuetekohaste kooskõlastuste ja lubade saamine võib olla lihtne protsess, on olemas oht, et see võtab oodatust kauem aega või neid ei antagi. Et vältida võimalikke probleeme, võiksid kinnisvaraarendajad lubade ja kooskõlastuse protsessi alustada võimalikult varakult.

• Ehitustöödega kaasnevad riskid – ehitusplatsidel on palju ohte. Alustuseks tuleb koostada riskianalüüs, et neid võimalikult palju ennetada. Tööohutuse ja töötervishoiu uuringute kohaselt on surmaga lõppevate vigastuste määr ehitustööstuses kõige suurem. Kuigi töötajate ohutus on töövõtjate kanda, siis suuresti vastutab ka arendaja, kes töövõtja palkas. Tööga kaasnevad riskid võivad põhjustada projektis viivitusi ja suurendada ehituskulusid.

• Eelarve ületamine – kinnisvaraarendus võib olla väga tulus, kuid võimalik kasum võib kulude suurenemise tõttu kiiresti väheneda. Eelarve ületamise põhjused ulatuvad materjali- ja tööjõukuludest kuni ootamatute tõrgeteni ja tellimuse muutmiseni. Arendaja võtab kogu ületatud kulude riski ja parim viis selle vältimiseks on eelarvele juurde lisada kuni 20%.

Levinud kinnisvaraarenduse müüte

• Kinnisvaraarendamine on lihtne – arvatakse, et kinnisvaraarendus koosneb projekti rahastamisest, arendaja ülesanne on projekti lõppedes raha ainult vastu võtta. Tegelikult on arendajad tihedalt seotud kõigi arenduse etappidega. Samuti peab olema neil hea ettekujutus tuleviku turuolukorrast.

• Kinnisvara arendamisel on ohjad kinnisvaraarendaja käes – kinnisvaraarendus on koostöö põhine tegevus. Arendajad peavad suhtlema agentidega, et hinnata kinnisvara likviidsust ja seda hankida. Oluline on saada investorite ja pankade rahastus. Kinnisvaraarendajad teevad tihedat koostööd arhitektide, tarnijate, peatöövõtjate ja alltöövõtjatega. Oluline on koostöö inspektorite ja ametnikega, see mõjutab projekti kulgemist ja õnnestumist.

• Kinnisvaraarendus on alati kasumlik – kuigi enamikul kinnisvaraliikidel on potentsiaali toota pikaajaliselt kasumit, on vähe arendajaid, kes ei ole jäänud kordagi kahjumisse. Viimase kahekümne aasta jooksul toimunud New Yorgis olnud suuri turumuutuseid, mida keegi ennustada ei suutnud. Kinnisvaraarendajad peavad hästi tajuma, mis turul tulevikus toimuda võib ja arvestama ootamatu languse korral kõrge kahjumiriskiga.